台灣房價年年漲，有了服貿可能漲更兇、漲更大。

然而大家卻還是趨之若鶩，不僅是房仲業者、媒體不厭其煩的教大家買房技巧，以及頭期款的存款撇步等等，你更可以在各式各樣的論壇、場合中聽到人們彼此討論「買房」的願景。

是的，這是一種「願景」。儘管房價高得不合理、收入低的買不起，大部分人民還是信心滿滿、躊躇滿志的將買房列為人生重要目標。

當然，一個好政府應該要體察民情。面對「高房價」的抱怨部段，行政院是有研擬平止民怨措施，但此舉卻又被批評為打壓房價，讓大多數自有住宅者的財富縮水，更有可能不利於總體經濟、不力於政治。

造成了我國政府受兩方民意拉扯，什麼都做不出來，擺爛說是遵循民意。

而這裡必須要問這裡民意指涉的現象是對的嗎？住宅自有率對我們來說到底提供了什麼訊息？

全國人民沉浸在有房斯有財，而政府則沉浸在住宅自有率的假幻象

要解答這個，我們必須先回頭看政府是怎麼看待、怎麼計算「自有住宅」的。關於「住宅」，根據行政院主計總處出版 2010 年《社會指標統計年報》指出：

住宅提供家庭穩定生活的基本保障，擁有自有住宅常被國人視為工作動力或成家立業必要條件，而住宅市場之正常運作與否，對於國家經濟發展及帶動相關產業影響甚鉅，亦被政府視為重要政策之一。

從行政院公佈的資料來看，可以窺見住宅很重要，印證了適才所言大家都覺得「有房斯有財」的觀念。而衡量房產的數據之一「住宅自有率」又是怎麼算？它能體現什麼？

住宅自有率：

政府計算的方式是權屬登記為「自有」之住宅比率，也就是產權登記主義。

算法是直接將「自有住宅數除以總戶數」，不管是否經常居住成員所擁有。

據統計，2010 年時約為 88%。

乍看之下，也或許是政府的角度：似乎全台灣有近 9 成的民眾都有自己的家可以住，看起來真的很幸福，完全符合民眾「有房斯有財」的觀點。這樣台灣的房市不應該幸福指數超標，大家都不用再吵什麼房價了嗎？

想必看到這邊，大家應該都感覺到這種過分簡易的計算根本反應不出現實， 8 成 8 的自有住宅怎麼能平分到全體 2300 萬人身上？隨便一問就知道有一票人沒房沒產，這種想法當然當然不正確！

超高住宅自有率代表什麼？只代表我們吃苦當吃補，就是要買到間房子罷了

早在 2010 年時台灣大學城鄉研究所退休教授華昌宜教授就針對「 8 成 8 」的數據提出了精闢見解，投書《中國時報》表示：

政府的猶豫其實反映了目前台灣房地產資訊不足，而使決策困難。各種被扭曲或誤解了的資訊中，可能以「住宅自有率」為最，直接影響了當局政治判斷。

… …. 除非無人擁有二宅或以上，這以住宅為本的權屬統計並不能轉換為以家戶為本的住宅自有率。

將二者等同，不是出於美麗誤解就是知者有心扭曲。

若要追究民怨根源，就應知道以家戶為本的真正住宅自有率及家戶擁宅數的分佈。信不信由你，後者之統計資訊在台灣並不存在，祗能推敲估計。

也因此在多數人質疑數據「失真」的情況下，行政院主計處表示，已決議修改自有住宅定義，民眾居住房屋若是戶內成員的直系親屬所有，不再認定為自有住宅；將參照國外對房屋自有率定義，由現行以「房子」為單位，修正為以「人」為單位。

2012 年普查修定了「住宅自有」的定義，將其清楚明確解釋為「戶內經常居住成員所擁有」才算，讓「自有率」降至 79.2%。

各國自有住宅率又是如何？

此外，我們可以再看看其他國家的住宅自有率又是如何？

下圖資料來自於同一份 2010 年的行政院報告，裡面顯示除了新加坡自有住宅率為 9 成外，其餘進步國家的數值都低於我們很多，但這邊要提醒大家的是新加坡數值會那麼高，是源於其大力推動低價之公共住宅。

相同的數據也出現在《住宅學報》第 21 卷、第 2 期〈住宅負擔能力與住宅自有率之長期關係─追蹤資料共整合分析應用〉研究中：

我國明顯較美國、英國以及日本 … … 等先進國家為高，在國際上僅次於新加坡與少數前蘇聯體制國家（例如羅馬尼亞與匈牙利）。

該研究作者也提到，在歷史中過去雖然有許多國家以提高國民的住宅自有率為主要住宅政策目標，並透過相關住宅、財稅、或金融政策加以推動，如美國，而這些政策也的確讓數值也明顯上升，可是有一半是靠次級抵押貸款而來，也導致了 2007 年震驚全球的次級房貸風暴。

因此作者評論：

如此高水準的住宅自有率對整體社會資源配置、經濟發展、以至於住宅市場健全運作，未必是一個值得慶幸的現象。

鼓勵民眾買擁有自己的房子就美國經驗看來對民眾、整體經濟、乃至全球經濟都沒有好影響。

所以住宅自有率可以體現部分的數據事實，顯示出我們對於擁有房子的渴望，卻無法反映出諸如絕大多數人是很痛苦才換來一棟不怎樣的住宅，又有多少人是連房子都負擔不起的。

因此社會普遍謬誤：高自有率就代表國家進步，或是人民生活更美好、居住很幸福？──這題答案是否定的。

（參考資料：行政院主計處、社會指標統計年報、無殼蝸牛聯盟、台灣租屋網、自由時報、住宅學報、現代財經基金會）