【地產名詞傻傻搞不清】常聽到容積率，但是什麼容積、什麼比率？

2014/07/20 | 393公民平台

issue 不動產稅改

什麼是「容積率」？

容積率就是：基地內建築物「總樓地板面積」與「基地面積」比，稱為容積率。

白話一點說，就是此棟建築物各戶室內面積之總和。

簡言之即「建坪」與「地坪」比。

容積率怎麼算？

容積率 = 總建築面積 ÷ 總用地面積

例如：

100 坪基地上蓋了一棟五層樓房子，每層樓地板面積為 70 坪，這樣總樓地板面積共有 350 坪。

容積率就是 = 350 ÷ 100 = 350%

容積率有什麼用途？

容積率的數值反映了「土地利用強度」及「利用效益」，同時它也反映了「地價水平」。因此，容積率是城市規劃管理中的一項重要指標。

為什麼要有容積率的管制？

一般來說，較高的容積率代表較高的土地利用效益。但建築容量的增大，會讓建築的體質、環境變糟，因而降低了建築的舒適度。所以才說容積率必須要管制，並規範出一個合理的範圍。

而以我國都市計劃的目的來說，在於依當地計劃人口，規劃配置適當的土地使用分區及公共設施，使都市有計劃地均衡發展。

因此當我們實施容積率管制可以達到以下的效益：

落實都市人口密度計劃，引導人口均衡發展。並確保地區環境品質，使發展建設與計劃密切配合

使建築物之設計較具彈性，可塑造良好都市景觀

建地可供發展的供給量趨於穩定，以長遠之觀點，有穩定地價之作用

政府怎麼訂定容積率？

政府要怎麼設置區域的容積率標準，需要考慮以下幾點因素：

計劃地區內計劃容納人口

該地區所規劃之可供建築基地面積

平均每人居住所需樓地板面積

該地區所劃設之公共設施面積

什麼是容積移轉？

指一宗土地容積移轉至其他可建築土地供建築使用。

也就是說，政府為了補償或獎勵，讓原來A土地可以建築的容積，移轉到B土地上。B土地可接受的移入容積，以不超過該接受基地基準容積之30%為原則。﹝都市計畫容積移轉實施辦法﹞

【聯合報】2014/03/19

可移轉容積多半來自公設保留地、古蹟等，地主捐贈公設保留地換取容積，價格通常是公告土地現值的1.8倍、1.9倍；也因為容積並沒有限定得在同區域使用，所以常會出現萬華區的容積被移入到大安、信義區的豪宅，創造更高的「價值」。

台北市大安區某塊500坪土地，原始容積率為300%，倘若建商移入容積三成，容積率則拉高至390%，若以每建坪150萬元估算，透過容積移轉多出來的樓地板面積至少高達6億多元。

德明財經科技大學副教授花敬群則說，推動容積銀行立意良好，不過也要思考容積被當作可計價產品時，無論由誰買賣作莊，還是會重演低房價區的容積被挪到豪宅區段的荒謬事件。

《監察院》臺北市政府辦理「臺北好好看」計畫適法性有疑義監察院要求市府檢討改善

《蘋果日報》同路不同容積率　屋主損失大

（資料來源：教育部數位教學資源入口網、MBA 智庫百科、都市計畫容積移轉實施辦法、監察院全球資訊網；圖片來源：Edenoot，CC Licensed trevor.patt，CC Licensed）